martes, 4 de noviembre de 2008

¿Es rentable invertir en ladrillo?

En los tiempos que corremos habría que decir que no, aunque haciendo números habría que cambiar la respuesta…

Supongamos, y ya se que es mucho suponer, que tenemos 40.000€ y queremos invertir. Tenemos varias opciones, por supuesto, aunque queremos una inversión rentable y segura. Si optamos por un fondo o un depósito, llegaremos a tener una rentabilidad en torno al 4-6%, (al 6% tendremos unos 2400€ de beneficio cada año menos el 15% de retención=2040€)

Supongamos ahora que invertimos ese dinero en comprar un piso de 180.000€. Después de gastos y demás, contratamos una hipoteca de 140.000€ (180.000€-40.000€). Según el tipo de interés actual, la cuota mensual a 30 años sale por unos 780-800€. Así que cogemos los 800€ como valor. Ponemos el piso de alquiler, a unos 650€. Y estos son los números de la inversión a 30 años (decir que es aproximado y siempre y cuando esté el piso siempre alquilado y sin problemas de pago):

Inversión inicial: 40.000€
Inversión final (a los 30 años): 288.000 (800€ * 12 meses * 30 años)+40.000€ (inversión inicial)=328.000€

Ingresos por alquiler (a los 30 años): 650€ * 12 meses * 30 años=234.000€

Ingresos-Gastos: 234.000 – 328.000 = -94000€ ß En teoría perdemos 94.000€, pero tenemos el piso, así que hay que sumar los 180.000 que tenemos en valor inmueble: -94000 + 180000 = +86.000€.
Si repartimos los 86.000 de ingresos entre los 30 años, nos da unas ganancias anuales de 2.867€, o un 7.17% (sobre los 40.000€)

Lo bueno de la inversión viene pasado los 30 años, ya que solo tienes ingresos: 650€ * 12 meses= 7.800€ o un 19.5% (sobre los 40.000€)

Como veis, según estos datos, la inversión es redonda, aunque hay muchos factores que pueden hacer variar esta inversión, como el tipo de interés, el precio del alquiler, si tienes o no alquilado el piso todo el tiempo, el precio de la vivienda al final de la inversión…

Aunque yo sigo pensando que es una buena opción de inversión, y otra forma de hacer un plan de pensiones…

Acepto opiniones, por si hay algo que no cuadra en esta inversión.

8 comentarios:

HRL dijo...

Creo que es un gran momento para aquellos inversores de ladrillo que vayan con dinero en mano y busquen viviendas de segunda mano.

Todo este tinglado que se ha montado de crisis financiera bajo mi punto de vista es una situación forzada para que se equilibre un poco el mercado que ya estaba hasta antes de la dichos "crisis" en un punto de exageración como ha pasado en EE.UU o en U.K.

Por cierto veo que compartes buenas ideas y das tu opinión. Pasate por www.ganarganar.es que es un foro para inversores y emprendedores, seguro que te puede interesar. Lo acabamos de inaugurar y necesitamos colabroadores, ¿te apuntas?

Anónimo dijo...

Lo siento pero no tiene ni pies ni cabeza lo que pones. Te explico...

Primero.. no existen los pisos de 180.000 euros y si existieran dudo que se llegue a alquilar por 650 euros mensuales, aunque en este punto podemos hacer la vista gorda.

Segundo.. hablas de la hipoteca de 800 euros como importe fijo durante 30 años.. entiendo que lo has calculado teniendo en cuenta una hipoteca a interes fijo y no referenciado a euribor, etc.. porque de lo contrario no siempre seran 800 euros sino que seran mas..

Tercero.. partes del escenario de tener ese capital y ademas disponer de esos 150 euros para completar la hipoteca... cosa dificil hoy en dia... pero bueno pudiera llegar a ser, aceptamos barco...

Cuarto... la inversion no son 40.000 euros.. son 40.000 mas 150 euros mensuales de tu bolsillo para cubrir la hipoteca mes a mes durante 30 años ( 94.000 € de inversion total ) por lo que la inversion y la rentabilidad no es la que publicas


Quinto, partes de la idea de que compras el piso por 180.000 pero no veo que tengas en cuenta gastos de escritura, etc.. pero bueno.. quizas querias decir que 180.000 es precio final con escrituras y todo..

Sexto, esto va a tu favor... por lo normal el alquiler se actualiza con el IPC anual, por lo que no siempre cobraras 650 al mes sino que seran mas... pero como te dije antes.. seguramente tambien pagues mas de hipoteca.

Octavo, tener un piso en propiedad significa tener unos gastos asociados a el como son contribucion, seguros del inmueble...etc.. tambien hay que tener en cuenta las derramas de la comunidad por ejemplo por hacer la fachada, o algo similar.. vamos.. cosas que en 30 años seguro que tienes que hacer...todos estos gastos seran IMPREVISTOS A TU ECONOMIA y a a deducir de las supuestas ganancias finales claro.

Noveno, alquilar un piso significa realizar obras y adaptaciones para que este sea habitable.. es decir.. si se rompre la caldera o un grifo o lo que sea.. te toca pagarlo a ti no al inquilino... asi que esos gastos, que te aseguro que en 30 años seran unos cuantos y como he dicho antes.. no sabras en que momento se produciran y deberas tener una economia solvente para hacerlos frente..., tambien hay que deducirlos de la supuesta ganancia final.

Decimo.. del importe del alquiler que cobras tienes que tributar la parte correspondiente a Hacienda... aunque por otro lado es cierto que te desgrabas otra parte por la hipoteca... pero habria que hacer calculos para ser riguroso..

Undecimo,y lo peor.. que tal y como estan las cosas nadie asegura que el piso que compremos valga mas de lo que pagamos pasados esos años.. eso es lo que todos hemos querido creer siempre..pero hoy mas de uno ya ha visto que no era asi... pero bueno.. ten en cuenta que si es asi.. y lo vendes.. tambien deberas pagar por las plusvalias obtenidas y el margen de beneficio de la operacion tambien se reduce..

Has calculado la rentabilidad que te darian esos 40.000 + 150 mensuales en depositos, letras, bonos, fondos de inversion a largo plazo, etc.. durante 30 años? hazlo y compara con todo lo que supone comprar, escriturar, alquilar, asumir riesgo de impago, de meterse en pleitos, abogados, notarios, derramas, gastos imprevistos, etc.. cuando con ese capital inicial y ese pellizco mensual puedes obtener una buena rentabilidad mas segura y rescatable al dia siguiente si te lo planteas a 30 años vista.

Saludos

Pep

yorsus dijo...

Gracias Pep por tus comentarios, los estudiaré uno a uno tus puntos. Solo comentarte que el caso que expongo no es un supuesto, sinó la inversion que he realizado, así que se muy bien de que estoy hablando. ¿Que bno hay pisos a 180.000€? eso es que no has visto anuncios de pisos ultimamente. Te puedo decir cdecenas en grandes ciudades españolas. Alquiler? pues lo tengo a 700€, que es mas de lo que he supuesto. Que sube el euribor? claro, y tambien baja, aunque tu has apuntado muy bien que cada añoi se sube el alquiler, con lo que una supuesta subida de intereses se puede absorber por la subida en el alquiler.

Anónimo dijo...

Sin animo de polemizar... respeto todas las opiniones y las 'inversiones' que cada uno quiera realizar... no obstante... pensar que solo unos cuantos son capaces de ver que por 800 euros me compro un piso que alquilo por 700 euros es partir de un concepto un tanto arrogante... es decir.. crees realmente que hay gente tan tonta como para pagar 700 euros por algo que no es suyo cuando por 800 podrian tenerlo en propiedad?? ... las cuentas y el tiempo te demostraran que las cuentas que has puesto no salen.. empezando por la rentabilidad final que calculas... no obstante puede que te salga bien.. quien es capaz de ver el futuro de aqui a 30 años?? pues eso.. el tiempo lo dira... de todas formas te deseo suerte con este tema... al fin y al cabo el que no arriesga no gana ( a excepcion de los bancos que ganan siempre.. ya contrates hipoteca, o lo pongas en un deposito, o cualquier otra formula de ahorro ).

Saludos

Pep

yorsus dijo...

Gracias Pep por tus nuevos comentarios. Para nada es polemizar, y para esto creé este blog, para discutir sobre temas como este.
Sobre lo que planteas de que nadie va a pagar 700 de alquiler por 800 de propiedad no es realmente así, ya que para que te quede una letra de 800 tienes que haber pagado una muy buena entrada 40.000-50.000 euros, cosa que no todo el mundo puede hacer.
Te vuelvo a repetir que el supuesto que he puesto es real, y no una hipotesis.

Saludos.

Anónimo dijo...

Buenas de nuevo,

estamos de acuerdo que esa letra de 800 euros es por pedir una hipoteca por menos importe que el valor de vivienda... pero has hecho el calculo de la rentabilidad de esos 40.000 € iniciales + 100-150 mensuales, durante 30 años?? ademas de la tranquilidad de poder disponer de ellos cuando quieras.. no como un piso.. que tienes que encontrar quien lo compre..etc... y hoy en dia no es facil.

Que pasa si los inquilinos se van y tienes el piso sin alquilar 1..2..3 meses.. esos 800 euros los tendras que poner de tu bolsillo asi que para empezar tu economia debe ser solvente ( o tener la hipoteca de tu residencia ya pagada o tener un sueldo que cubra ambas hipotecas... o vivir con tus padres jejeje), por lo que ese dinero que sale de tu bolsillo pasa a aumentar la inversion y a disminuir la rentabilidad... ya no te digo si por algun casual un dia no puedes hacer frente a la hipoteca... entonces ese dia la inversion se va al traste.

Lo que te quiero decir con todo esto es que un piso a 30 años con hipoteca y alquilado es una inversion un tanto arriesgada ya que en 30 años pueden pasar muchas cosas y sobretodo tendras gastos imprevistos en ese piso y que tendras que hacer frente... en cambio invertir ese capital + lo que puedas cada mes ... moviendolo por varios depositos, fondos de inversion o incluso obligaciones del estado a largo plazo creo que se le puede sacar una buena rentabilidad sin la necesidad de asumir el riesgo de alquilar una propiedad que es tuya y que unos inquilinos desalmados pueden destrozarte.. o simplemente en la que tengas que invertir dinero para restaurar el dia que la quieras vender ( porque 30 años no pasan en balde )... pero en esto nadie piensa.. la gente solo quiere ver el presente.

Creo que tenemos que empezar a cambiar "el chip" de que los pisos siempre suben y de que es una inversion segura, porque entre otras cosas, eso provoca la subida injustificada del precio y eso nos perjudica a todos ( a ti tambien ), la vivienda es un bien de primera necesidad ( aunque este considerada una inversion, bonita excusa para no incluir la hipoteca en el calculo del IPC anual ) y deberia frenarse/prohibirse la especulacion con ella... le pese a quien le pese... lo contrario.. ya lo estamos pagando... no hay que mirar la futuro.. solo al presente.

Saludos!!

Pep

yorsus dijo...

Gracias Pep otra vez por tus comentarios.
Sobre el tema de especular con la vivienda, en mi caso no es así. Comprar una vivienda como inversión alquilándola no creo que sea especular con la vivienda. Otra cosa es que compre viviendas para re-venderlas mas tarde a un precio mas elevado.
Comprar vivienda para alquilar beneficia a todos, ya que como seguramente sabes, faltan pisos de alquiler en este pais, una práctica muy extendida en toda Europa, pero que aquí, por costumbre, no se hace.
Una cosa te quiero preguntar: Ese dinero invertido en fondos y depósitos da una rentabilidad (en eso estamos de acuerdo), pero, ¿como se comporta hacienda con todo ese dinero? En principio te quita el 15% de retenciones, pero ¿con el montante, puede meter mano?

Anónimo dijo...

Buenas de nuevo,

te comento. El alquiler es necesario pero no a ese precio.. y ojo te habla uno que vive de alquiler... pero si miras al resto de europa no veras que el alquiler de un piso cueste lo que cuestan aqui respecto al sueldo proporcional... los precios estan altos porque si el que compra .. compra caro.. tiene que alquilar caro.. es logico y simple... conclusion?? los bancos ganan... nosotros perdemos...

Tampoco he querido decir que tu especules.. he querido decir que mucha gente lo hace y deberia estar mas controlado para que no paguemos todos las consecuencias.

Sobre lo de Hacienda, hasta donde yo se ( soy informatico, no tengo nada que ver con las finanzas ), Hacienda se lleva el 18% de tus beneficios... es decir.. si tienes 100 euros invertidos y ganas 5 de interes.. Hacienda se lleva un 18% de esos 5 euros... pero tus 100 euros no se tocan... es lo que se llama Impuesto sobre beneficios por rendimiento de capital ( o algo parecido, ya te digo que no es mi campo ). Aun y asi, dependiendo del producto de inversion tienes diferentes opciones, los fondos por ejemplo ... lo puedes mover durante años y solo tributas a hacienda en el momento en el que cancelas el fondo y recuperas tu dinero.. de manera que tu puedes hacer coincidir el momento de pagar esa plusvalia en un momento en el que por ejemplo hayas tenido una minusvalia por ejemplo por haber perdido dinero en bolsa.. con lo que compensas un poco la balanza... pero como te digo yo no se mucho de esto y para eso siempre es mejor hablar con un profesional o acercarte a tu banco de confianza.

Saludos

Pep